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    房產資訊

    房貸超萬億背后 房貸拐點或初現

    發布時間:2015/7/26 16:16:53 關注度:   來源:彭州在線

      一邊是上半年房貸超萬億達到歷史新高,一邊是深圳等地7月房貸驟然收緊。

      從去年的9·30新政開始,這一輪房貸放松已經持續了九個月之久。在這樣的流動性盛宴中,樓市股市雙雙上揚,上證綜指在6月份創下5178點的新高,深圳樓市放量暴漲,北京豪宅沖上20萬+,京滬郊區競相拍出天價地。

      然而一片火爆之中,風險也在醞釀。6月中旬以來,股市暴跌,樓市也同步下行。人們驚訝地發現,在沒有任何央行和銀監會的指導之下,深圳多家銀行收緊了房貸;與此同時,青島、杭州等二線城市也出現了收緊的苗頭。

      7月上半月,在易居CRIC監測的68個城市中,46個樓市成交環比下跌,整體成交量較6月下半月下跌15%,四個一線城市中僅北京環比上漲。

      曾經無比充裕的流動性,去哪里了?

      房貸超萬億背后

      中國人民銀行7月22日發布了《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》,數據顯示,今年1-6月,個人購房貸款增加1.12萬億元,同比多增1767億元,是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。

      可比數據顯示,此前個人購房貸款新增最多的是在2013年上半年,當時新增個人購房貸款為9628億元。

      此前,國家統計局公布的房地產銷售數據也顯示,盡管房地產投資增速繼續下行,但今年上半年,商品房銷售面積增速由負轉正,銷售額增長10%。

      在很多房地產業內人士的描述中,今年上半年很多城市銷售已經回暖,尤其是深圳,可謂瘋狂。中原地產首席分析師張大偉指出,2015年上半年樓市企穩回升,與從2014年開始的9·30、3·30房貸政策松綁,以及數次降準降息關系非常大。

      “3·30新政”對擁有1套住房且貸款未結清再次購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低于40%。

      在后續各地方政策落地的過程中,雖然并未全面按照40%的最低標準執行,但信貸環境趨松成為不爭的事實。2015年第一季度,新增房地產貸款以及個人購房貸款同比分別增長25%、16%,且增加額為2010年以來最高位。

      不僅個人購房貸款金額增加,且利率呈現下行走勢。2015年第一季度,個人購房貸款實際平均利率為6.01%,較前個季度下跌0.24個百分點,且利率水平為2011年以來新低。

      此外,去年末以來,本輪降息次數已經達到四次,與2008年期間相當。目前,5年以上貸款基準利率降至5.4%,5年以上個人住房公積金貸款利率降至3.5%,均創下2000年以來的新低。

      “今年以來的貨幣環境可說是2010年以來最好的。”深圳一房地產業內人士表示,房地產市場銷售情況逐步好轉,量價齊升局面再現。

      值得注意的是,這輪樓市回暖也伴隨著股市的上漲。復盤5178點這輪牛市的開端,也是從去年四季度尤其是11月開始加速,券商股先行啟動,隨后帶動京津冀、互聯網+、一帶一路等概念輪番上漲,直到5178點。

      張大偉認為,今年以來貨幣政策在穩健的基礎上更加注重松緊適度,這不僅推高了房地產市場成交,也使得股指一路上揚。去年下半年至今年6月,上證綜指漲幅最高達到154%。

      與一線城市中原二手住宅價格指數對比可見,股市與樓市在大多數周期內存在波動方向的同步性,尤其是股市上漲均會帶動房價上漲。這是因為兩市均以宏觀經濟為基礎,且與貨幣政策松緊高度相關。今年以來的樓市銷售復蘇,與股市獲利資金再投資因素密不可分。

      此外,股市上漲的財富效應,也刺激了消費融資、住房抵押貸款融資等行為,套取資金進入股市。以南昌市為例,該市上半年新增房產抵押2萬套,是去年同期的3倍。而這些資金很多進入了股市。

      央行上述報告數據顯示,6 月末,本外幣住戶消費性貸款余額 16.98 萬億元,同比增長 19.6%,增速比上季末高 1.1 個百分點,1-6 月份增加 1.6 萬億元,同比多增 3897 億元。

      股市下跌影響房貸?

      喧囂的流動性盛宴,隨著6月中旬的股市暴跌戛然而止。

      6月15日開始,股市進入大幅震蕩行情,兩周跌幅達到19%。6月26日,上證綜指暴跌334.91點。

      幾乎同步地,深圳個人住房貸款出現收緊。6月中,深圳郵儲銀行率先在放松房貸的大環境中逆市提高首套房貸利率;深圳農行、中行、建行則將首套房首付從三成提至四成,7月中旬,工行也加入了這一行列。

      目前,包括四大行在內,深圳首套房貸利率已經從6月之前的基準利率0.95倍,普遍上浮到1.05~1.1倍,二套房貸利率上浮10%~20%。考慮到四大銀行占據個人住房貸款2/3強的市場份額,再加上近期多家中等股份制銀行暫停房貸,深圳個人房貸業務全面收緊已成趨勢。

      融360最新數據顯示,截至7月20日,除匯豐銀行一家仍有9折利率優惠外,深圳銀行首套房貸優惠幅度全部上調;7月23日,深圳兩家房貸業務量較大的國有銀行表示,目前由于額度緊張,上述兩家分行房貸已斷供,放貸基本停滯。

      深圳也并非唯一收緊房貸的城市。近期,杭州已有銀行取消了首套房貸利率優惠。如招商銀行、郵政儲畜銀行對首套房貸均實行基準利率。招行信貸部工作人員更以額度緊張為由,建議客戶去其他銀行辦理房貸。

      21世紀經濟報道記者了解到,近期青島多家銀行首套房貸利率優惠也收緊,部分銀行首套房貸利率優惠已從最低9折上浮至9.5折。還沒有到6月底,青島房貸業務集中的大銀行,已經用光了房貸額度。

      融360房貸分析師任雪飛表示,深圳房貸利率上浮是因為深圳房價的暴漲,銀行不認可這么快上漲的房價導致的;另有深圳銀行業人士認為,進入6月下旬,股市財富效應開始減退,高凈值人群購買力明顯下降。因此,出于防范風險的考慮,銀行也在收緊房貸。

      深圳中原則認為,今年的房地產市場與股市有很強的相關性。自股市下跌來,深圳中原報價指數以及中原經理指數與上證綜指走勢基本同步,7月第二周更是雙雙大幅跳水,分別下跌了19個百分點及11個百分點,創下歷年來的單周最大跌幅。

      受股市和房貸收緊利率上調的影響,市場客戶開始轉入觀望,訪客量出現大幅下降,二手住宅成交量自6月以來持續收縮。7月初各區域二手業主報價分化已現端倪,有一半片區報價開始出現下調,下調幅度1%-5%之間的業主占三成,且幅度有不斷擴大的趨勢。

      新房方面,6月底開始新房市場推售量明顯下降,從前期單周十余盤同時入市的高峰降至1-2個,開盤銷售情況也大打折扣,開盤日光的現象更是鮮見。

      “股市和房市具有較強的正相關關系,短期內股市的下跌必將引發深圳樓市成交量價進一步的調整,雖然中國政府為阻止股災采取了諸多重磅舉措,但高杠桿下的金融風險不可不防。”深中原人士稱。

      被透支的需求和購買力

      萬科高級副總裁、董秘譚華杰對21世紀經濟報道記者表示,中國房地產市場已經告別了單邊上漲的黃金時代,進入了震蕩期,盡管房價目前整體安全,但波動在加大。深圳樓市今年以來的暴漲,是透支了未來幾年的漲幅,接下來的兩三年估計漲不動了。

      深圳中原也認為,報價指數和中原經理指數的大幅跳水,加上成交量的不斷萎縮,基本預示著深圳房價自“3·30新政”以來暴漲行情將暫時告一段落,短期內房價進行高位調整的幾率較大。

      此輪股市暴跌導致眾多中產階層家庭資產縮水,諸多賬戶被搶平,購買力大幅減弱。相關統計顯示,6月15日-7月8日,21.2973萬個持有市值50萬-500萬元的個人賬戶“消失”,500萬元以上賬戶“消失了”近3萬個。

      北京師范大學教授鐘偉認為,股市暴跌對中產階層、高凈值人群(資產在千萬級以上的人群)的購房影響最大,他們可能更會考慮海外的資產或其他理財方式的組合。

      “7月上半月的數據已經給了大家當頭一棒,”易居中國聯席總裁丁祖昱稱,據CRIC監測的68個重點城市數據顯示,7月上半月商品住宅成交建筑面積1183.77萬平方米,環比6月下半月下跌15%,各能級城市成交面積環比全線下跌,樓市出現降溫的跡象。

      一線城市當中,僅北京成交高于六月,其余三城均不及6月下半月水平;二線城市表現最不盡如人意,住宅成交環比下跌達到二成;三四線方面成交環比下滑10%,具體到城市來看也是明顯分化,跌多于漲。

      丁祖昱指出,這是因為最急需購房和最有購買力的需求,已經在二季度快速釋放,以致7月需求積壓效應快速減退,轉為青黃不接。

      還有就是6月主要房企都在沖指標,能趕在6月開盤的都開盤了,以致7月上半月供應節奏放緩,7月上半月一二線供應環比銳減四成;此外,股市下跌,不僅計劃變現股市獲利進入樓市的資金還被套牢,最慘的是付了定金,想把房款在股市中運作獲利的投資者,不但沒有獲利,首付款也損失了一大筆。現在不少購房者都在等著股市回升慢慢挽回損失,因此購房計劃都被推遲了,下定簽約時間也都相應延后。

      丁祖昱判斷,在接下來的7月下半月乃至8月,預計市場還會持續受到需求青黃不接、供應跟不上、股市疲軟等負面因素的影響,再加上傳統7、8月份就是淡季,開發商對短期市場不應寄予太多期望。

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